Pachtvertrag - Verlängerung nach dem Landpachtgesetz

Das Landpachtgesetz gilt nur für Pachtverträge über landwirtschaftliche Betriebe, einzelne landwirtschaftliche Grundstücke und der Fischzucht dienende Teichgrundstücke. 
Nicht umfasst sind Jagd- und Waldpachtverträge, Fischereipachtverträge über fließende Gewässer und Seen und Verträge über die unentgeltliche Nutzung von Grundstücken.

Auf Rechte, die sich aus dem Landpachtgesetz ergeben, kann im Vorhinein nicht verzichtet werden. Alle Vereinbarungen, mit denen der Pächter auf die gerichtliche Verlängerung des Pachtvertrages oder die Anpassung des Pachtzinses verzichtet, sind unwirksam.

Eine gerichtliche Verlängerung des Pachtvertrages ist dann zu verfügen, wenn die Verlängerung grundsätzlich zulässig ist und eine Interessenabwägung die Interessen des Pächters höher bewertet als die Interessen des Verpächters.

Das Landpachtgesetz sieht folgende Richtpachtzeiten vor, die für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Vertragsverlängerung maßgeblich sind:

• für die Pacht eines landwirtschaftlichen Betriebes, der vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Wein- oder dem Obstbau dient: 15 Jahre - Dauer der Verlängerung: 4 Jahre
• für die Pacht eines landwirtschaftlichen Betriebes anderer Art und für die Pacht eines einzelnen Grundstücks, das vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Wein- oder dem Obstbau dient: 10 Jahre - Dauer der Verlängerung: 3 Jahre
• in allen übrigen Fällen: 5 Jahre - Dauer der Verlängerung: 2 Jahre

Bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit ist eine Verlängerung nur dann zulässig, wenn die vereinbarte Vertragsdauer kürzer ist als die maßgebende Richtpachtzeit.

Beispiel: Ein Pachtvertrag über ein Ackergrundstück (Richtpachtzeit fünf Jahre) wurde auf die Dauer von fünf Jahren oder länger abgeschlossen. Eine Verlängerung ist absolut unzulässig. Wurde der Pachtvertrag jedoch auf vier Jahre abgeschlossen, ist eine Verlängerung um zwei Jahre grundsätzlich zulässig, auch wenn dadurch die Richtpachtzeit überschritten wird.

Bei Pachtverträgen auf unbestimmte Zeit ist eine Verlängerung grundsätzlich immer zulässig, auch dann, wenn die Richtpachtzeit bereits überschritten ist.

Beispiel: Ein Pachtvertrag über ein Ackergrundstück (Richtpachtzeit fünf Jahre) wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und nach 9 Jahren gekündigt. Eine Verlängerung um zwei Jahre ist grundsätzlich zulässig.

Ist eine Verlängerung eines Pachtvertrages grundsätzlich zulässig, hat der Richter eine Interessenabwägung vorzunehmen. Überwiegen dabei die Interessen des Pächters an einer Vertragsverlängerung gegenüber den Interessen des Verpächters an der Beendigung, so ist der Pachtvertrag zu verlängern. Der Pächter muss allerdings der Anpassung des Pachtzinses auf eine angemessene Höhe zustimmen.
Bei der Abwägung der Interessen kommt es insbesondere auf die wirtschaftliche Lage der beiden Vertragsteile an sowie auch auf die Sicherung des Arbeitserfolges des Pächters, vor allem der Amortisation der getätigten Investitionen.

Pachtverträge auf bestimmte Zeit dürfen nur einmal verlängert werden. Pachtverträge auf unbestimmte Zeit dürfen so oft verlängert werden, bis die tatsächliche Vertragsdauer die Richtpachtzeit erreicht oder erstmalig überschreitet.

Beispiel: Ein Pachtvertrag über einen landwirtschaftlichen Betrieb (Richtpachtzeit 10 Jahre) wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und nach drei Jahren gekündigt. Er kann dreimal verlängert werden.

Ist der vom Pächter zu entrichtende Pachtzins so hoch, dass er den bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erzielbaren Betrag übersteigt, oder weicht er vom angemessenen Pachtzins um mehr als die Hälfte ab, so ist er auf den angemessenen Betrag zu mindern oder zu erhöhen. Als Pachtzins gilt dabei nicht nur der ausdrücklich als Zins bezeichnete Betrag, sondern auch alle sonstigen Gegenleistungen des Pächters.

Anträge nach dem Landpachtgesetz sind bei jenem Bezirksgericht einzubringen, in dessen Sprengel der Pachtgegenstand ganz oder zum größeren Teil liegt. In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln, eines Rechtsanwalts oder Notars bedarf es dazu nicht.

Der Antrag auf Anpassung des Pachtzinses ist nicht befristet. Der Antrag auf Vertragsverlängerung muss innerhalb folgender Fristen gestellt werden:

• bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit: zwei Monate vor Ablauf der Vertragsdauer
• bei Pachtverträgen auf unbestimmte Zeit und
• in allen übrigen Fällen: binnen 14 Tagen nach Zustellung der Kündigung des Vertrages.

Es gilt das Erfolgsprinzip: Der obsiegenden Partei sind die zur Rechtsverfolgung notwendigen Gerichts- und Anwaltskosten zu ersetzen, soweit sie gegenüber der anderen Partei Erfolg hatte. Davon ist nur aus Billigkeitsgründen abzuweichen.