Hofübergabe und Steuern

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Schriftenverfasser (Notar, Rechtsanwalt) berechnet und abgeführt.

Begünstigt ist die Übertragung an Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Enkel usw. in gerader Linie, Stief-, Adoptiv- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Schwiegerkinder; sowie an Geschwister, leibliche Nichten und Neffen des Übergebers.

a. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Steuersatz = 2% des einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswertes

b. Bäuerliches Wohnhaus/Auszugshaus/weiteres Grundvermögen
Der Grundstückswert bildet die (Mindest-)Bemessungsgrundlage. Dieser kann nach dem Pauschalwertmodell, dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Erwerbe unter Lebenden im Familienverband (innerhalb des begünstigten Personenkreises) gelten immer als unentgeltlich. Gegenleistungen wie die Übernahme von Schulden oder die Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten sind unbeachtlich. Es ist daher folgender Stufentarif anzuwenden:

• 0,5% für die ersten 250.000 Euro
• 2,0% für die nächsten 150.000 Euro
• 3,5% darüber hinaus

Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif sind alle unentgeltlichen Erwerbe zusammenzuzählen, die innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen stattgefunden haben. Dies gilt auch dann, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen z.B. von den Eltern eine wirtschaftliche Einheit erwirbt.

Der Grundstückswert der Liegenschaft bildet die (Mindest-)Bemessungsgrundlage. Da ein Grundstückswert bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken von vornherein nicht ermittelt werden kann, ist nach Auffassung des BMF der gemeine Wert heranzuziehen. Aufgrund der Abgabenhöhe kann es sinnvoll sein, eine Verteilung der Zahlungen auf mehrere Jahre zu beantragen.

Hinweis: Bei Übergaben außerhalb des begünstigten Personenkreises (außerfamiliäre Hofübergabe) wird empfohlen, im Vorfeld auch eine Beratung durch eine Steuerberatungskanzlei in Anspruch zu nehmen.

Bäuerliche Hofübergaben sind von der Grunderwerbsteuer und von unmittelbar mit der Betriebsübertragung im Zusammenhang stehenden Gebühren (z.B. Zulassungsgebühr bei der Ummeldung von Traktoren, Anhängern etc.) befreit, wenn unter anderem

• der bisherige Betriebsführer den Betrieb übergibt und
• der Übernehmer sich bisher nicht vergleichbar betrieblich beherrschend betätigt hat.

Die Betriebsübertragung wird bei Vorliegen der Voraussetzungen bis zu einer Bemessungsgrundlage von 75.000 Euro (land- und forstwirtschaftlicher Einheitswert) von der Grunderwerbsteuer befreit (ausgenommen Wohnhaus und nicht land- und forstwirtschaftliche Einheitswerte).

Keine begünstigte Hofübertragung liegt vor, wenn der Übernehmer in den letzten fünf Jahren vor der Übernahme als Betriebsführer (z.B. Pächter) den elterlichen oder einen anderen vergleichbaren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat.

Die Erklärung der Betriebsübertragung ist verpflichtend unter Inanspruchnahme der Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung zu erstellen. Die entsprechende Bestätigung wird von der Bezirksbauernkammer ausgestellt. Sie ist gemeinsam mit der Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer innerhalb der Anzeigepflicht dem Finanzamt vorzulegen.
Nachfolgende Umstände sind innerhalb von fünf Jahren nach der Übergabe an die betreffende Behörde (Finanzamt, Zulassungsstelle, etc.) zu melden und führen zum nachträglichen Wegfall der Begünstigung:

• Betrieb oder wesentliche Teile werden entgeltlich oder unentgeltlich übertragen.
• Betrieb oder wesentliche Grundlagen davon werden betriebsfremden Zwecken zugeführt.
• Betrieb wird aufgegeben.

Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1% der Bemessungsgrundlage. Diese ist

• bei Übergabe an den begünstigen Personenkreis der dreifache Einheitswert, maximal 30% des Verkehrswertes
• außerhalb des begünstigten Personenkreises der Wert des einzutragenden Rechts (Verkehrswert)

Schenkungen zwischen Angehörigen unterliegen ab einer Wertgrenze von 50.000 Euro der Anzeigepflicht, wobei Schenkungen innerhalb eines Jahres einer Person an dieselbe Person zusammenzurechnen sind. Schenkungen zwischen Nichtangehörigen sind ab 15.000 Euro anzuzeigen, wobei Schenkungen innerhalb von fünf Jahren von derselben Person an dieselbe Person zusammen zu rechnen sind. Nach dem Schenkungsmeldegesetz unterliegt u.a. die Schenkung von (Teil-)Betrieben zur Erzielung von Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft der Anzeigepflicht (trotz Grunderwerbsteuerpflicht!). Außerdem können auch Zahlungen und sonstige Leistungen an weichende Kinder anzeigepflichtig sein. Die Anzeige beim Finanzamt hat binnen drei Monaten ab Erwerb zu erfolgen. 

Hinweis: Die Details zur Schenkungsmeldung sind mit dem Schriftenverfasser zu klären.

Wenn der Gesamtwert aller Gegenleistungen (Schuldübernahme, …) zumindest 75% des Verkehrswertes (des gemeinen Wertes) des übertragenen Wirtschaftsgutes ausmacht, kann eine Immobilienertragsteuer anfallen; dies ist vor allem bei stark verschuldeten Betrieben zu beachten. Betragen die Gegenleistungen weniger als 75%, ist unter nahen Angehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft (Schenkung) auszugehen (keine ImmoESt). In vielen Fällen ist eine umfassende Beratung (Liegenschaftsbewertung, Konsolidierungsberatung und Beratung durch Steuerberatungskanzlei) noch vor Übergabe ratsam.