Pachtvertrag: Kündigung bei Verkauf einer Teilfläche

Ob das Pachtverhältnis nach Veräußerung eines Teils des verpachteten Grundstücks, hinsichtlich des Teilstückes des Käufers, aufgekündigt werden kann, hängt davon ab, ob das Pachtobjekt nach dem Parteiwillen teilbar ist. Wenn dem so ist, besteht ein separates Pachtverhältnis mit dem Käufer, über den verkauften Teil – dieses ist dann auch von ihm separat kündbar.

Macht der Käufer von seinem Kündigungsrecht aber vor vertraglich vereinbarter Laufzeit Gebrauch, so hat der Pächter gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Schadenersatz und entgangenem Gewinn. Dies sollte im Zusammenhang mit zurückzuzahlenden Förderungen nicht unterschätzt werden. Ist das Grundstück jedoch unteilbar, so besteht ein einheitliches Pachtverhältnis mit dem Verkäufer und dem Käufer als Mitbestandgebern. In so einem Fall ist eine Kündigung des Käufers als Teilkündigung anzusehen, welche wiederum nur möglich ist, wenn eine solche im Pachtvertrag ausdrücklich vorgesehen wurde oder spezielle gesetzliche Regelungen dies zulassen – im Anwendungsbereich des Landpachtgesetzes ist dies allerdings nicht der Fall.

Der Pächter ist durch das Landpachtgesetz gegen eine unerwünschte Beendigung des Pachtverhältnisses insofern geschützt, als er bei Gericht fristgerecht eine Verlängerung oder Teilverlängerung des Pachtvertrages erreichen kann. Eine Verlängerung hinsichtlich eines Teils des Pachtgegenstands kann in so einem Fall nur durch Entscheidung des Gerichts, nicht aber aufgrund eines einseitigen Willensentschlusses des Verpächters erfolgen.

Nach der Rechtsprechung ist eine Teilkündigung, bei der Teile des Pachtverhältnisses aufrechterhalten werden, eine Abänderung des Pachtvertrages, die grundsätzlich nicht durch eine einseitige Willenserklärung bewirkt werden kann. Das bedeutet, dass selbst der Kauf von nur einer Teilfläche, die Pacht nicht brechen kann.

Ein Eigentümer hat eine Wiese im Ausmaß von zwei Hektar zur landwirtschaftlichen Nutzung unbefristet verpachtet. Später veräußerte er einen Teil von dieser Fläche (etwa 5.000 Quadratmeter) an den angrenzenden Nachbarn, der diese mit seiner Liegenschaft vereinigen und dazu das Pachtverhältnis hinsichtlich der übernommenen Teilfläche aufkündigen wollte. Nach Anrufung des Gerichts und Ausschöpfung des Rechtsweges stellte der Oberste Gerichtshof fest, dass bei Verpachtung einer Wiese als Ganzes, mangels besonderer Umstände davon auszugehen sei, dass das Grundstück für die Vertragsparteien unteilbar ist.

Es gab keinerlei Anhaltspunkt die vermuten ließen, dass ein Einverständnis der Vertragsparteien (bei Abschluss des Pachtvertrages) vorlag, dass auch beliebig kleinere Einheiten des Grundstücks zum Gegenstand des Pachtvertrages gemacht werden könnten. Auch der meist auf die Größe des Grundstücks abstellende Pachtzins war hier als Indiz für die Einheit der Fläche zu sehen.

Durch den Kauf des Teilstücks kam es demnach nur zu einer Personenmehrheit auf Verpächterseite und eine Teilkündigung des Pachtverhältnisses durch einen der Verpächter kam daher nicht in Frage und war als nicht zulässig zu sehen. Der Käufer der Teilfläche musste die Pacht daher gegen sich gelten lassen.