Grundinanspruchnahme für Photovoltaik-Freiflächen

Im Zuge der Errichtung von PV-Anlagen werden Dienstbarkeitsverträge auch für land- und forstwirtschaftlich genutzte Freiflächen benötigt, welche den Grundeigentümern derzeit oft "überfallsartig“ zur Unterfertigung vorgelegt werden. Wie immer ist auch bei diesen Verträgen Vorsicht geboten. Sie sollten unbedingt vor Vertragsunterzeichnung genau geprüft werden, da zweifelhafte Vertragsinhalte ein böses Erwachen bedeuten können. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass diese Entschädigungen immer in einer Steuererklärung anzugeben sind!

Die Landwirtschaftskammer ist gerade dabei, mit einigen PV-Anlagenbetreibern ein sogenanntes "Rahmenübereinkommen" abzuschließen. In diesem Vertrag werden die wichtigsten und relevanten Punkte mit dem Betreiber für die Options- sowie Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge ausverhandelt, damit die Rechte und Pflichten für Betreiber, aber auch für Grundeigentümer klar geregelt sind. Mit der Firma WestWind besteht bereits ein solches Rahmenübereinkommen.

Aufgrund der sehr großen Ambitionen von Bund und Land in Bezug auf erneuerbare Energie wird zurzeit sehr intensiv auf Grundstückseigentümer zugegangen, um eben Flächen für PV-Anlagen zu optionieren. Mit dieser Option geht der Grundstückseigentümer eine oft Jahre dauernde Verpflichtung ein, er hat aber kein Recht auf Umsetzung dieses Projektes! Deshalb sollen solche Optionsverträge ohne sofort fälliges Optionsentgelt (mind. 300 Euro pro ha und Jahr) auf keinen Fall unterschrieben werden.

Auch wenn von einzelnen Betreibern "Druck“ auf die Grundeigentümer ausgeübt wird, so schnell als möglich zu unterschreiben, ist Vorsicht geboten und es soll auf gar keinen Fall voreilig ein Vertrag unterfertigt werden. Auch Behauptungen von Betreibern, dass die Verträge mit der Burgenländischen Landwirtschaftskammer abgesprochen seien, stimmen oft nicht, weil derzeit nur ein Rahmenübereinkommen (siehe oben) existiert.

Besonders "Umfang und Zweck der Nutzung (Dienstbarkeit)“ sind genau durchzulesen. Einige dieser Punkte können besonders problematisch sein, wie zum Beispiel:

• Entgeltzahlung 
• Eigentumsübertragung nach einer bestimmten Zeit
• Verbindungsleitungen und Nutzung der Stromleitungen des Grundeigentümers
• Flächennutzung zwischen den PV-Reihen auf Freiflächen
• Vertragsdauer (max. 30 Jahre)
• Kündigungsmöglichkeiten
• Flächensicherung mit Optionsverträge ohne Optionsentgelt
• Ist die Fläche weiterhin eine förderfähige Fläche und wie darf diese weiterhin bewirtschaftet werden (Zweitnutzung)
• Rückbau in den ursprünglichen Zustand
• Vorsicht bei Vertragsinhalten mit "Erneuerung“, "Änderungen“, "Erweiterungen“, etc.
• Duldung von Immissionen, etc.
• Ausschluss der Vertragsanfechtung wegen Irrtums, laesio enormis, etc.
• Entgeltzahlung ab Inbetriebnahme, .. 
• etc.

Die oben angeführten Punkte sind nur ein Teil der im Dienstbarkeitsvertrag enthaltenen Aspekte.
Per Gesetz vom 04. März 2021 ist das Burgenländische Raumplanungsgesetz 2019 geändert worden. So sollen vorrangig PV-Aufdachanlagen bzw. gebäudeintegrierte Anlagen errichtet werden. Wenn dies nicht möglich ist, so dürfen diese auf geeigneten Freiflächen zur Deckung des Eigenbedarfs, wenn die Modulfläche weniger als 35 m² und max. 100 m² Betriebs- und Industrieflächen nötig sind, errichtet werden:

Bei größeren Flächen als oben angeführt, dürfen PV-Freiflächenanlagen nur in dafür ausgewiesenen Eignungszonen errichtet werden, die vom Land Burgenland per Verordnung festgelegt werden. Diese Zonen sind im Flächenwidmungsplan auszuweisen. Dies setzt eine qualifizierte Nutzung voraus, wie zum Beispiel:

• Bürgerenergiegemeinschaften 
• landwirtschaftliche Nutzung weiterhin möglich
• Kombinierte Netznutzung mit Windkraftanlagen

Leider verbietet das Raumplanungsgesetz nicht, dass hochwertiges Ackerland mit PV-Anlagen genutzt und dadurch wichtige Flächen der Lebensmittelproduktion entzogen werden. Vorrangiges Ziel aus Sicht der Burgenländischen Landwirtschaftskammer müsste sein, dass zuerst Dachflächen und gebäudeintegrierte Anlagen errichtet werden. Ist dies nicht möglich, sind zuerst Flächen, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, zu verwenden (Gewerbeflächen, etc.), gefolgt von minderwertigen landwirtschaftlichen Flächen. Die Verwendung von hochwertigen Ackerflächen für PV-Anlagen sollte tunlichst vermieden werden. Es ist zu hoffen, dass die Eignungszonenverordnung die diesbezüglichen Wünsche der Landwirtschaftskammer berücksichtigt.

Die Landwirtschaftskammer weist ausdrücklich darauf hin, dass keine Verträge mit Photovoltaikbetreibern voreilig unterschrieben werden sollen, die entweder kein Rahmenübereinkommen mit der Landwirtschaftskammer abgeschlossen haben bzw. wenn ein Rahmenübereinkommen mit der LK besteht, dass nur Verträge unterzeichnet werden, die schriftlich darauf hinweisen, dass das Abkommen mit der Landwirtschaftskammer dafür Grundlage ist.

DI Stephan Scheffknecht, BEd
Burgenländische Landwirtschaftskammer
Esterhazystraße 15, 7000 Eisenstadt
Tel.-Nr.: 02682/702 - 402
Email: stephan.scheffknecht@lk-bgld.at