Grundinanspruchnahme für Windräder
Die Suche nach geeigneten Standorten für Windenergieanlagen führt dazu, dass landwirtschaftliche Grundeigentümer angesprochen und ihnen Vertragsentwürfe für die Errichtung von Windrädern vorgelegt werden. Diese leichtfertig bzw. voreilig zu unterschreiben kann sich bitter rächen. Dabei sollte man nicht nur nach dem Geld schielen.
Der Ausbau der Windenergienutzung ist derzeit nicht nur im Nordburgenland (Parndorfer Platte) in vollem Gang, sondern auch im Mittel- und Südburgenland. Zur Errichtung von Windrädern sind nicht nur Flächen für den unmittelbaren Standort der Windräder erforderlich, sondern es werden auch benachbarte Flächen (Zufahrtswege, Flächen für Versorgungseinrichtungen, etc.) benötigt.
Rahmenübereinkommen
Die Landwirtschaftskammer hat mit den meisten Windkraftbetreibern sogenannte Rahmenübereinkommen abgeschlossen. In diesen Verträgen sind die wichtigsten und relevanten Punkte mit den Betreibern für die Options- sowie Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge ausverhandelt. Rahmenübereinkommen haben den Vorteil, dass diese die Basis für die Options- sowie Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge sind und für alle Grundeigentümer gelten. Dies hat den Vorteil, dass es zu keiner Benachteiligung anderer kommt und jeder denselben Vertrag hat. Wichtig dabei ist darauf zu achten, dass auf den Options- bzw. Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträgen darauf hingewiesen wird dass die Basis für die Grundeigentümerverträge das Rahmenübereinkommen, abgeschlossen mit der Burgenländischen Landwirtschaftskammer, darstellt. Es genügt nicht, wenn dies nur mündlich zugesichert wird. Sollte nicht schriftlich darauf hingewiesen sein, so sollten die Grundeigentümer darauf bestehen, dass die Basis der Options- und Dienstbarkeitsverträgen das Rahmenübereinkommen ist.
Die Landwirtschaftskammer weist ausdrücklich darauf hin, dass keine Verträge mit Windkraftbetreibern voreilig unterschrieben werden sollen, die entweder kein Rahmenübereinkommen mit der Landwirtschaftskammer abgeschlossen haben bzw. wenn ein Rahmenübereinkommen mit der Landwirtschaftskammer besteht, dass nur Verträge unterzeichnet werden, die schriftlich darauf hinweisen dass ein Abkommen mit der Landwirtschaftskammer besteht.
Die Rahmenübereinkommen geben den Grundeigentümern Sicherheit, dass vor allem rechtliche Angelegenheiten abgeklärt sind und auch Fragen den Rückbau betreffend, die Vertragsdauer, die Flurschäden, die Kosten, aber auch das Servitutsentgelt etc. regelt.
Optionsverträge
In der Regel kommt ein Windkraftbetreiber auf einen Grundstückseigentümer zu, um die in Frage kommenden Flächen zu pachten, um darauf eine oder mehrere Windenergieanlagen (WEA) zu errichten. Die Betreiber legen in den meisten Fällen sogenannte Optionsverträge vor, um sich die Flächen für zukünftige bzw. geplante Eignungszonen, die für Windräder festgelegt werden, zu sichern.
In diesen Optionsverträgen wird dem Windkraftbetreiber zugesichert, das Grundstück zu betreten um Vorkehrungen zur Errichtung einer Windkraftanlage zu treffen wie zum Beispiel Bodenproben zu ziehen oder sonstige Arbeiten durchzuführen, die für die Planung und Errichtung der WEA notwendig sind. Wichtig dabei ist, darauf zu achten, dass neben dem Optionsvertrag auch der Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag vorgelegt wird, da der Grundeigentümer mit der Unterschrift des Optionsvertrages gleichzeitig an die Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge gebunden ist, d.h. wenn der Optionsvertrag unterschrieben ist, ist der Grundeigentümer auch verpflichtet den Dienstbarkeitsvertrag zu unterfertigen.
Vor allem ist auf die Optionsdauer zu achten, denn der Grundeigentümer ist in dieser Zeit aus rechtlichen Gründen gehindert, Verträge mit anderen Interessenten einzugehen, die den Bau eines Windrades vielleicht mit mehr Nachdruck voran treiben als eine Gesellschaft, die zunächst lediglich den Standort sichern will. Es werden gerne auch einseitig wahrnehmbare Optionen zur Verlängerung des Vertrages durch den Pächter vereinbart (z.B. 5 Jahre + 5 Jahre und dann, wenn noch nicht gebaut wurde, eine automatische Verlängerung um jeweils 1 Jahr). Hier wird von Endlosverträgen gesprochen und sind strikt abzulehnen.
In diesen Optionsverträgen wird dem Windkraftbetreiber zugesichert, das Grundstück zu betreten um Vorkehrungen zur Errichtung einer Windkraftanlage zu treffen wie zum Beispiel Bodenproben zu ziehen oder sonstige Arbeiten durchzuführen, die für die Planung und Errichtung der WEA notwendig sind. Wichtig dabei ist, darauf zu achten, dass neben dem Optionsvertrag auch der Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag vorgelegt wird, da der Grundeigentümer mit der Unterschrift des Optionsvertrages gleichzeitig an die Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge gebunden ist, d.h. wenn der Optionsvertrag unterschrieben ist, ist der Grundeigentümer auch verpflichtet den Dienstbarkeitsvertrag zu unterfertigen.
Vor allem ist auf die Optionsdauer zu achten, denn der Grundeigentümer ist in dieser Zeit aus rechtlichen Gründen gehindert, Verträge mit anderen Interessenten einzugehen, die den Bau eines Windrades vielleicht mit mehr Nachdruck voran treiben als eine Gesellschaft, die zunächst lediglich den Standort sichern will. Es werden gerne auch einseitig wahrnehmbare Optionen zur Verlängerung des Vertrages durch den Pächter vereinbart (z.B. 5 Jahre + 5 Jahre und dann, wenn noch nicht gebaut wurde, eine automatische Verlängerung um jeweils 1 Jahr). Hier wird von Endlosverträgen gesprochen und sind strikt abzulehnen.
Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsverträge
Mit der Unterfertigung des Optionsvertrages ist der Grundeigentümer unweigerlich auch an den Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag gebunden. Daher ist es unbedingt notwendig, dass auch zur Unterfertigung des Optionsvertrages der Dienstbarkeitsvertrag vorgelegt und durchgelesen wird. Der Dienstbarkeitsvertrag ist der eigentliche Vertrag für die Errichtung und Betrieb der Windenergieanlage.
Auf folgende Punkte ist unbedingt zu achten:
• Dienstbarkeitseinräumung:
Hier wird genau geregelt welche Anlage errichtet wird und der Leistungsumfang (sollte mit dem
was im Optionsvertrag steht ident sein).
• Vertragsdauer: die Vertragsdauer sollte max. 30 Jahre betragen.
• Rechte und Pflichten des Betreibers
• Rechte und Pflichten des Grundeigentümers
• Weitergaberecht: Übertragung der Dienstbarkeit an Dritte
• Gegenleistung:
Hier sollten die einzelnen Punkte der Entschädigung angeführt sein (verbaute Fläche,
überstrichene Fläche, Anrainerfläche sowie eventuell zusätzliche Entgelte).
• Vertragszweck • Vertragsauflösung: Gründe für eine vorzeitige Vertragsauflösung
• Flur- und Folgeschadenentschädigungen
• …
Die oben angeführten Punkte sind nur ein Teil der im Dienstbarkeitsvertrag enthaltenen Aspekte.
Hier wird genau geregelt welche Anlage errichtet wird und der Leistungsumfang (sollte mit dem
was im Optionsvertrag steht ident sein).
• Vertragsdauer: die Vertragsdauer sollte max. 30 Jahre betragen.
• Rechte und Pflichten des Betreibers
• Rechte und Pflichten des Grundeigentümers
• Weitergaberecht: Übertragung der Dienstbarkeit an Dritte
• Gegenleistung:
Hier sollten die einzelnen Punkte der Entschädigung angeführt sein (verbaute Fläche,
überstrichene Fläche, Anrainerfläche sowie eventuell zusätzliche Entgelte).
• Vertragszweck • Vertragsauflösung: Gründe für eine vorzeitige Vertragsauflösung
• Flur- und Folgeschadenentschädigungen
• …
Die oben angeführten Punkte sind nur ein Teil der im Dienstbarkeitsvertrag enthaltenen Aspekte.
Laufzeiten von 30 Jahren und mehr
Windkraftanlagenbetreiber sehen Vertragslaufzeiten von 25 bis 30 Jahren von Beginn der Inbetriebnahme bis zum Abbau der Windkraftanlage vor. Beginn und Ende des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrages sind eindeutig festzulegen, um für beide Seiten Rechtssicherheit zu garantieren. Der Baubeginn, spätestens zwei Jahre nach Vertragsabschluss, sollte ebenso vereinbart werden wie ein Sonderkündigungsrecht für Nichteinhaltung von Vertragsinhalten.
Der Verpächter hat zudem darauf zu achten, ob der Vertrag nach Ende der vereinbarten Laufzeit tatsächlich ausläuft oder aber sich eventuell automatisch verlängert. Bei einer einseitigen Verlängerungsoption gilt den festgelegten Konditionen besondere Beachtung, damit die einseitige Verlängerung der Vertragslaufzeit nicht auch eine einseitige Bevorzugung einer Vertragspartei mit sich bringt. Eine solche einseitige Vertragsverlängerung ist zum Beispiel, wenn der Windkraftbetreiber ohne Zustimmung des Grundeigentümers ein Repowering (Erneuerung der Windkraftanlage) durchführen darf. Das heißt, der bestehende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag verlängert sich automatisch und die Vertragsdauer beginnt von neuem zu laufen. (Vertragsdauer: 30 Jahre --> Repowering im 29. Jahr – keine Zustimmung notwendig – die Vertragsdauer ist wieder 30 Jahre, also insgesamt 59 Jahre!!!).
Es ist daher sehr ratsam, vorab keine Verlängerungsoption zu vereinbaren, sondern bei Bedarf mit dem Anlagenbetreiber zum Ende der vorgesehenen Vertragslaufzeit neu zu verhandeln, wenn dieser an einem weiteren Betrieb der Windenergieanlage interessiert ist, um dann eventuell bessere Konditionen zu erzielen.
Der Verpächter hat zudem darauf zu achten, ob der Vertrag nach Ende der vereinbarten Laufzeit tatsächlich ausläuft oder aber sich eventuell automatisch verlängert. Bei einer einseitigen Verlängerungsoption gilt den festgelegten Konditionen besondere Beachtung, damit die einseitige Verlängerung der Vertragslaufzeit nicht auch eine einseitige Bevorzugung einer Vertragspartei mit sich bringt. Eine solche einseitige Vertragsverlängerung ist zum Beispiel, wenn der Windkraftbetreiber ohne Zustimmung des Grundeigentümers ein Repowering (Erneuerung der Windkraftanlage) durchführen darf. Das heißt, der bestehende Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag verlängert sich automatisch und die Vertragsdauer beginnt von neuem zu laufen. (Vertragsdauer: 30 Jahre --> Repowering im 29. Jahr – keine Zustimmung notwendig – die Vertragsdauer ist wieder 30 Jahre, also insgesamt 59 Jahre!!!).
Es ist daher sehr ratsam, vorab keine Verlängerungsoption zu vereinbaren, sondern bei Bedarf mit dem Anlagenbetreiber zum Ende der vorgesehenen Vertragslaufzeit neu zu verhandeln, wenn dieser an einem weiteren Betrieb der Windenergieanlage interessiert ist, um dann eventuell bessere Konditionen zu erzielen.
Steuerliche Aspekte hinsichtlich Umsatzsteuer
Grundsätzlich fallen Entgelte für Grunddienstbarkeiten und Servitute für nicht land- und forstwirtschaftliche Zwecke vor dem Hintergrund des Unionsrechts nicht unter die Pauschalbesteuerung und hat daher nach den allgemeinen Vorschriften zu erfolgen. Das bedeutet, dass ein gemäß § 22 UStG 1994 pauschalierter Landwirt, dessen Umsätze insgesamt die jährliche Kleinunternehmergrenze von € 30.000,- netto überschreitet, 20% USt. in Rechnung zu stellen und an das Finanzamt abzuführen hat. Aus Gründen der Verwaltungserleichterung kann jedoch bei pauschalierten Land- und Forstwirten bei Nutzungsentgelten bis zu einem Gesamtbetrag von € 2.000,- jährlich pro Grundeigentümer von einer Besteuerung Abstand genommen werden, wenn in der Rechnung (Gutschrift) keine Umsatzsteuer ausgewiesen ist.
Während Umsätze aus der Nutzungsüberlassung bzw. Verpachtung eines Grundstückes gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 steuerfrei sind, sind Umsätze aus der Einräumung von Dienstbarkeiten (Überragung) nicht von der Steuer befreit. Bei Windkraftanlagen liegt oft ein gemischter Vertrag vor aufgrund der verbauten Fläche und der eingeräumten Dienstbarkeit für die Überragung:
• Nichtunternehmer (Privatpersonen): generell 0% Ust.
• Buchführungspflichtige Betriebe: Erträge aus Vermietung und Verpachtung (verbaute Fläche) --> 0% USt., Überragungsfläche --> 20% USt.
• Pauschalierte Betriebe: sind bei diesen gemischten Verträgen unecht steuerfrei, das heißt, der Grundeigentümer braucht keine Umsatzsteuer entrichten, wenn in der Rechnung (Gutschrift) keine Umsatzsteuer ausgewiesen ist.
Gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) ist jeder Grundeigentümer verpflichtet das gesamte Entgelt in der Einkommensteuererklärung anzugeben und den entsprechenden Betrag zu versteuern.
Während Umsätze aus der Nutzungsüberlassung bzw. Verpachtung eines Grundstückes gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 steuerfrei sind, sind Umsätze aus der Einräumung von Dienstbarkeiten (Überragung) nicht von der Steuer befreit. Bei Windkraftanlagen liegt oft ein gemischter Vertrag vor aufgrund der verbauten Fläche und der eingeräumten Dienstbarkeit für die Überragung:
• Nichtunternehmer (Privatpersonen): generell 0% Ust.
• Buchführungspflichtige Betriebe: Erträge aus Vermietung und Verpachtung (verbaute Fläche) --> 0% USt., Überragungsfläche --> 20% USt.
• Pauschalierte Betriebe: sind bei diesen gemischten Verträgen unecht steuerfrei, das heißt, der Grundeigentümer braucht keine Umsatzsteuer entrichten, wenn in der Rechnung (Gutschrift) keine Umsatzsteuer ausgewiesen ist.
Gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) ist jeder Grundeigentümer verpflichtet das gesamte Entgelt in der Einkommensteuererklärung anzugeben und den entsprechenden Betrag zu versteuern.
Landwirte sollten sich unbedingt abstimmen
Generell sollte beachtet werden, dass der Abschluss solch langwieriger Verträge, wie bei der Überlassung von Grundstücken zur Windenergiegewinnung der Fall ist, sorgfältig geprüft werden muss. Es empfiehlt sich daher, den Vertrag genau zu studieren, bevor er vom Grundeigentümer unterschrieben wird. Im Zweifel sollte man sich nicht scheuen, die Verträge von der Landwirtschaftskammer überprüfen zu lassen.
Auch wenn die Options- und Servitutsentgelte auf den ersten Blick verlockend sind und ein Vielfaches des Betrages darstellen, was mit der herkömmlichen landwirtschaftlichen Nutzung der Flächen zu erwirtschaften ist, so ist Weile und Weitblick beim Vertragsabschluss geboten. Ein gesundes Misstrauen gegenüber von Verträgen und Achtsamkeit ist nicht fehl am Platz. Vor allem wenn Optionsentgelte von mehr als € 1.000,00 bezahlt werden, vor Ort mit Geldscheinen gelockt wird und „Druck“ auf die Grundeigentümer ausgeübt wird („Du bist der einzige der noch nicht unterschrieben hat“ oder „Wir brauchen die Unterschrift dringenden, damit wir anfangen können zu planen“ und ähnliches mehr). Grundeigentümer sollen auch Verträge mit den Nachbarn vergleichen, ob diese auch gleich sind oder eventuell andere Punkte enthalten.
Lassen sie sich nicht unter Druck setzen und haben sie kein schlechtes Gewissen wenn sie nicht sofort unterschreiben!
Seriöse Anbieter melden sich vorher beim Grundeigentümer an und kommen nicht zur Unzeit oder führen einen Geldkoffer mit sich herum, um sich damit Unterschriften „zu erkaufen“! Sie geben dem Grundeigentümer Zeit seine Entscheidung ruhig und überlegt zu treffen und weisen auf das Rahmenübereinkommen mit der Landwirtschaftskammer hin, sofern eines mit diesem Betreiber abgeschlossen wurde. Entscheidend sind nicht ein hohes Optionsentgelt, sondern das Servitutsentgelt bzw. die oben angeführten Aspekte, die im Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag enthalten sind. Ein zu „schnelles“ Unterfertigen des Optionsvertrages kann zu einem bösen Erwachen führen.
Wenn mehrere Windkraftbetreiber an sie herantreten, um sich Flächen für Windkrafträder zu sichern, so vergleichen sie die Verträge, wägen sie ab welcher Vertrag ihnen am meisten zusagt und entscheiden sie dann. Kontaktieren sie unbedingt die Landwirtschaftskammer, die gerne den Vertrag prüft. Gerade bei der Laufzeit als auch bei der Servitutsentschädigung gibt es unter den Betreibern gravierende Unterschiede. Der Grundeigentümer sollte sich Zeit lassen, ein paar Tage darüber „schlafen“, mit der Familie darüber sprechen, da diese Verträge auch nachfolgende Generationen betreffen können (Kinder, Enkelkinder …). Vor allem sollte man vor Vertragsunterzeichnung UNBEDINGT die Verträge von der Landwirtschaftskammer prüfen lassen.
Für Fragen und Auskünfte steht Ihnen Hr. Dipl.-Ing. Stephan Scheffknecht, BEd gerne zur Verfügung.
Auch wenn die Options- und Servitutsentgelte auf den ersten Blick verlockend sind und ein Vielfaches des Betrages darstellen, was mit der herkömmlichen landwirtschaftlichen Nutzung der Flächen zu erwirtschaften ist, so ist Weile und Weitblick beim Vertragsabschluss geboten. Ein gesundes Misstrauen gegenüber von Verträgen und Achtsamkeit ist nicht fehl am Platz. Vor allem wenn Optionsentgelte von mehr als € 1.000,00 bezahlt werden, vor Ort mit Geldscheinen gelockt wird und „Druck“ auf die Grundeigentümer ausgeübt wird („Du bist der einzige der noch nicht unterschrieben hat“ oder „Wir brauchen die Unterschrift dringenden, damit wir anfangen können zu planen“ und ähnliches mehr). Grundeigentümer sollen auch Verträge mit den Nachbarn vergleichen, ob diese auch gleich sind oder eventuell andere Punkte enthalten.
Lassen sie sich nicht unter Druck setzen und haben sie kein schlechtes Gewissen wenn sie nicht sofort unterschreiben!
Seriöse Anbieter melden sich vorher beim Grundeigentümer an und kommen nicht zur Unzeit oder führen einen Geldkoffer mit sich herum, um sich damit Unterschriften „zu erkaufen“! Sie geben dem Grundeigentümer Zeit seine Entscheidung ruhig und überlegt zu treffen und weisen auf das Rahmenübereinkommen mit der Landwirtschaftskammer hin, sofern eines mit diesem Betreiber abgeschlossen wurde. Entscheidend sind nicht ein hohes Optionsentgelt, sondern das Servitutsentgelt bzw. die oben angeführten Aspekte, die im Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag enthalten sind. Ein zu „schnelles“ Unterfertigen des Optionsvertrages kann zu einem bösen Erwachen führen.
Wenn mehrere Windkraftbetreiber an sie herantreten, um sich Flächen für Windkrafträder zu sichern, so vergleichen sie die Verträge, wägen sie ab welcher Vertrag ihnen am meisten zusagt und entscheiden sie dann. Kontaktieren sie unbedingt die Landwirtschaftskammer, die gerne den Vertrag prüft. Gerade bei der Laufzeit als auch bei der Servitutsentschädigung gibt es unter den Betreibern gravierende Unterschiede. Der Grundeigentümer sollte sich Zeit lassen, ein paar Tage darüber „schlafen“, mit der Familie darüber sprechen, da diese Verträge auch nachfolgende Generationen betreffen können (Kinder, Enkelkinder …). Vor allem sollte man vor Vertragsunterzeichnung UNBEDINGT die Verträge von der Landwirtschaftskammer prüfen lassen.
Für Fragen und Auskünfte steht Ihnen Hr. Dipl.-Ing. Stephan Scheffknecht, BEd gerne zur Verfügung.